5 KPI fondamentali per gestire affitti brevi con profitto
Occupancy, ADR, RevPAR, GOPPAR e NetPAR: i 5 indicatori che ogni property manager dovrebbe monitorare ogni settimana per capire davvero come va il business.
Gestire una struttura ricettiva senza guardare i KPI giusti è come guidare con il parabrezza appannato: vai avanti, ma non sai dove stai andando. In questo articolo vediamo i 5 indicatori essenziali che ogni property manager dovrebbe monitorare — e perché fermarsi solo all’occupancy è un errore che costa caro.
1. Occupancy Rate
L’occupancy rate misura la percentuale di notti effettivamente vendute sul totale delle notti disponibili.
Occupancy = (Notti vendute / Notti disponibili) × 100
È il KPI più conosciuto, ma da solo non dice nulla sulla profittabilità. Un’occupancy del 90% ottenuta svendendo a 40€ a notte è peggio di un 70% a 95€.
2. ADR (Average Daily Rate)
L’ADR è il prezzo medio di vendita per notte venduta.
ADR = Ricavi camere / Notti vendute
Segnala se la tua politica di prezzo è competitiva. Un ADR in calo con occupancy stabile = stai lasciando soldi sul tavolo.
3. RevPAR (Revenue Per Available Room)
Il RevPAR combina i primi due: è il ricavo per camera disponibile.
RevPAR = ADR × Occupancy
È l’indicatore standard della hospitality per confrontare performance nel tempo o fra proprietà. Ma anche il RevPAR ha un limite: ignora i costi.
4. GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room)
Il GOPPAR è il RevPAR meno i costi operativi variabili (pulizie, lavanderia, OTA commissions, utenze variabili).
GOPPAR = (Ricavi − Costi operativi) / Camere disponibili
È il primo KPI che misura davvero la redditività operativa. Due appartamenti con stesso RevPAR possono avere GOPPAR diversi di centinaia di euro al mese.
5. NetPAR (Net Profit Per Available Room)
Il NetPAR — il KPI che Edoras porta nel mondo della hospitality — allarga il GOPPAR includendo tutti i costi allocati all’unità: quota canone, assicurazione, manutenzione, quote di costi fissi distribuiti scientificamente.
NetPAR = (Ricavi − Costi totali allocati) / Camere disponibili
È l’unica metrica che risponde alla domanda che conta: “Questo appartamento mi fa guadagnare o perdere soldi?”.
Perché serve vederli tutti insieme
Guardare un solo KPI è fuorviante. La combinazione Occupancy + ADR + NetPAR per singola unità rivela cose che il bilancio di fine anno nasconde:
- Unità con alta occupancy ma NetPAR negativo (svendita + costi fissi troppo alti)
- Unità con bassa occupancy ma NetPAR altissimo (nicchia premium, poco ma buono)
- Stagionalità reale di ciascun asset
Il prossimo passo
Se calcoli questi KPI a mano su Excel, perdi 20+ ore al mese e l’errore è dietro l’angolo. Edoras li calcola automaticamente per ogni unità, aggiornati ogni giorno, con allocazione dei costi scientifica.
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